[양도세 계산] 취득가액 모를 때 환산가액 계산 (feat. 양도세 신고 필요 서류)

 

양도소득세는
명칭에서 알 수 있듯

자산을 양도(매도)하고 얻은
소득에 대한 세금입니다.

따라서, 자산을 팔고
얼마의 이익이 남았는지를

계산하는 것이
양도세 산출의 핵심이며

이를 계산하기 위해선 우선
양도가액과 취득가액을 알아야 합니다.

 

양도세 신고 필요 서류

자산을 팔고 남은 이익을
계산하는 과정과

그에 따라 신고 시
기본적으로 필요한 서류는
아래와 같습니다.

	계산 과정	필요 서류
1	양도가 - 취득가	양도계약서 취득계약서
2	- 필요경비	(경비 입증을 위한 서류) 중개수수료 영수증 법무사 비용 영수증 수리, 설치 공사비 증빙서류
3	- 장특공제	없음
4	- 기본공제	없음

팔고 난 직후이므로
보통 양도계약서는 잘 갖춰져 있습니다.

설사 없다 하더라도
요즘은 등기부에 양도가액이 표시되므로

그것으로 대체하는 것도
가능합니다. 

(부동산거래신고필증도 가능)

그러나, 취득한 지 오래된
자산인 경우

취득계약서는 없는
경우가 많습니다.

 

상속이나 증여를 받은 경우라면
취득 당시 공시가로 계산하기도 하지만

매매취득한 경우엔
취득가를 알 길이 없지요.

이럴 경우
세법에서는

환산가를 계산해
이를 취득가액으로 봅니다.

양도가와 취득가, 필요경비가
명확한 경우

양도세 신고서를 직접 작성하는 것은
어렵지 않습니다.

취득한 지 오래된 토지 등을
양도 후 취득가액을 모른다면

환산취득가액을
먼저 계산한 후

세무서 신고창구를
방문하거나

홈택스를 이용해
신고합니다.

양도세 간편신고에 대한 내용은
하단 포스팅을 참고 바랍니다.

 

환산가액 계산

환산가액이란
현재 양도한 가액을 기준으로

취득 시와 양도 시의
공시가 변화 비율을 이용해

당시 취득가를 역으로
계산해 내는 방법입니다.

세법에서 제시하는
공식을 모르더라도

위의 설명을
잘 곱씹어 읽으면

바로 환산가액을
계산해 낼 수 있습니다.

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예를 들어, 1995년 취득한 토지를
현재 5억 원에 팔았습니다.

해당 토지의 취득 당시 공시가는
5천 원이고

양도일 현재 공시가는
5만 원입니다.

취득 시와 양도 시의
공시가를 비교해 보면

10배가 상승한 것을
알 수 있습니다.

이 비율을
양도가인 5억 원에서 출발해
역으로 계산하면

취득가액은 양도가의
1/10일 것이므로
취득가액은 5천만 원이 됩니다.

세법에서 제시하고
있는 공식은 아래와 같은데,

* 환산취득가액= 양도당시 매매가 ×
취득당시 기준시가/양도당시 기준시가

이에 따라 위의 사례를
계산해 보면

"5억 원 × 5천 원/5만 원" 이므로
환산취득가액은

역시나 5천만 원이 됩니다.

내용을 이해한다면 굳이
공식을 외우지 않더라도

얼마든지 환산가액을
구할 수 있습니다.

공시가는
국토부에서 운영하는

부동산 공시가격 알리미 사이트에
접속해 확인합니다.

※주의할 사항※

공시가격이 확인되지 않는
1984.12.31.이전 취득 자산의 경우

세법에서는
의제취득일이란 것을 적용합니다.

따라서,
무조건 1985.1.1.에 취득한 것으로 보아
공시가를 확인하면 됩니다.

 

환산가액이 필요한 경우

자산의 실지거래가액을
확인할 수 없는 경우

세법에서는 그 가액 평가 시
 아래와 같은 순위를
 따르도록 하고 있습니다.

순위	평가 방법
1	취득당시 매매사례가
2	감정가
3	환산가

1순위인
매매사례가인 경우

해당 자산과 유사성이
인정되는 다른 물건의 

실제 거래가액을
의미합니다.

보통은
아파트나 연립 같은
공동주택인 경우에 해당하므로

양도 물건이
공동주택인 경우

매매사례가가 있는지 먼저
확인해야 합니다.

그러나,
토지나 개별 건물인 경우
사례가는 없다고 봐도 무방합니다.

게다가 특별한 사정이 없는 한
감정을 하는 경우도 잘 없기때문에

1순위와 2순위에 해당하지
않는다면

3순위인 환산가를 계산해
취득가액으로 신고하는 것입니다.

물론! 
환산가액을 적용해
신고한다 해도

후에 조사 등을 통해
실지거래가액이 확인되는 경우

관할 세무서에서는
이를 경정할 수 있습니다.

그러니, 환산취득가액으로
신고하는 것이

세액면에 유리하다고 하여
실지거래가가 있음에도

환산가로 신고하는 일은
없어야겠습니다.

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