[양도세 간편신고] 취득일과 양도일, 신고기한, 필요경비, 장특공제 (ft.분양권 취득시기)

 

부동산 등의 자산을 팔면
양도소득세를

자진해서 신고, 납부해야 합니다.
(세무서에서 자동 고지되지 않습니다.)

* 비과세의 경우에만
    신고의무가 없습니다. 

 

신고 사례

양도소득세 신고서 양식은
일반신고서와 간편신고서 2가지가 있는데,

하나의 자산만을
양도한 경우로

세액 계산이 간단한 경우
간편 신고서를 이용합니다.

※양도세 간편신고서 양식※

양도소득세 간편신고서 양식.hwp

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(일반신고서 작성은 ↓하단 포스팅 참고)

- 사 례 -
경기도 김포시에 사는 A는
 2013년 2월 15일  

전주시에 소재하는 아파트를
3억에 샀습니다.

취등록세로 500만 원을 납부했고
살 때 중개수수료는
100만원이 들었습니다.

A는 이 아파트를 
2022년 10월 B에게 5억 원에 팔았고,

팔 때 중개수수료는
 150만 원이 들었습니다.

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1. 취득일과 양도일 판단

2013년 2월 15일에
아파트를 취득했다는 것은

그날 잔금을
지불했다는 얘기입니다.

잔금 지불일은
보통 등기부등본상의 등기접수일입니다.

(*등기원인일이 아닙니다)

세법에서 
부동산의 취득시기는 

잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로 
보고 있으나 

현실에선 보통
 두 날이 같은 날입니다. 

잔금도 안 받고 
소유권을 넘겨줄 양도인은 없으며, 

잔금까지 치르고도 소유권을
나중에 받는 
양수인 또한 없으므로 

‘잔금’과 ‘등기’는 일반적으로
같은 날 일어납니다.

계약한 날을
취득일이나 양도일로 착각하는 
경우가 많으니 주의해야 합니다.

*계약만으로는
확실히 거래가 이루어졌다고 보기는

어렵다는 점을 생각하면
당연한 얘기입니다.

※분양권 취득시기※
분양권(아파트당첨권)의 취득시기는
당첨일 / 
타인으로부터 분양권을 매수한 경우에는
잔금청산일

 

2. 취득가, 양도가, 필요경비

위 사례에서 취득가는 3억원,
양도가는 5억 원이며

필요경비는
취등록세 및 중개수수료로
총 750만원입니다.

그 외 '자본적 지출액' 등도
경비로 인정하니
다음을 참고하시기 바랍니다. 

소득세법에서 인정하는 자본적 지출액

본래의 용도를 변경하기 위한 개조비

엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치비

빌딩 등의 피난시설 등의 설치비

재해로 인한 멸실, 훼손 된 자산의 복구비

쟁송에 직접 소요된 소송비나 화해비 등

그 외 자산 가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비

*소득세법 97조①2 및 소득세법 시행령 163조③

3. 신고 기한

양도세 예정 신고는 양도일로부터 2달 후
말일까지 하도록 되어 있습니다.

양도가 10월 중 일어났다면
12월 말일까지

신고하고 납부까지 해야 하는 
것입니다. 

10월 1일이든, 31일이든
어쨌든 10월중 양도했다면

신고 및 납부 기한은
똑같이 12월 말일까지입니다.

 

4. 장기보유 특별공제

 A씨가 아파트를 보유한 기간은
2013.2.15부터 2022년 10월까지이니
9년입니다.

정확히는 9년 하고도
7개월이 조금 넘지만

장특공제 계산 시
월단위는 절사합니다.

*보유기간을 정확히 계산해야
장특공제 반영시 오류가 없습니다.

장특공제는
3년 이상 보유 시 적용하며

1년에 2%씩을
양도차익에서 빼주되,

최대 30%까지(15년 보유)만
가능합니다.

 

5. 세액 계산

양도세 계산 순서	계산 사례
① 양도가에서  취득가와 필요경비를 빼서 양도차익을 구합니다.	양도가 5억 취득가 2억 9천 필요경비 1천 양도차익 : 2억
② 양도차익에서 장특공제와 기본공제 250만원을 빼서 과세표준을 구합니다. * 양도건이 여러건이라도 기본공제는 한 해에 인당 250만원만 가능합니다.	(보유기간 10년) 장특공제 2×10=20% 기본공제 250만원 과세표준 : 1억 6천 - 250만원 =1억 5천 750만원
③ 과세표준에 세율을 적용해 (세율을 곱하고 누진공제 뺌) 산출세액을 구합니다.	과세표준에 따른 세율은 38% 누진공제1,940만원 산출세액 : 40,450,000원
④ 전자신고(홈택스이용)로 2만원을 세액공제 하고 최종 납부할 세액을 구합니다.  * 세액이 1천만원 넘는다면 분납이 가능합니다.	홈택스로 신고 시 최종 납부 세액 :  40,430,000원  * 분납 신청 시 :  신고기한까지 1/2, 그 후 2달 내 1/2 납부함.

양도세는 양도인의 
주소지 관할 세무서에서
 처리합니다. 

(자산 소재지 세무서가 아닙니다.)

 

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