[양도세 비과세] 1세대(1가구)1주택 비과세 요건 및 적용 (feat. 오피스텔 판단)

 

양도세 비과세 규정 중
1세대(1가구) 1주택의

비과세 요건 및 적용 사례 등에 대한
정보를 담았습니다.

 

1 주택 비과세 

세법에서는
1주택만을 소유한 세대가 주택 양도 시

그 양도차익에 대해선
과세하지 않는데(비과세),

비과세에 해당하려면
몇 가지 요건을 충족해야 합니다.

비과세 요건 

1	양도일 현재 기준으로 1세대가 1주택을 보유
2	양도 주택의 보유기간은 2년 이상
3	고가주택에 해당하지 않을 것
4	실제 주택으로 사용될 것
5	조정대상지역 소재 주택인 경우 2년 거주
6	겸용주택일 경우 주의할 사항!

 

(1) 양도일을 기준으로
1 주택을 보유한 상태여야 하며

주택수 계산 시
세대원들이 보유한 주택을
모두 합산합니다.

*세대란? 
함께 거주하며 생계를 함께하는
가족 단위로

직계존비속 및 형제자매도
해당되며,

학업, 질병, 근무상 이유로
일시 퇴거한 경우도 포함됩니다.

배우자의 경우는
함께 거주하지 않아도
동일 세대로 봅니다.

소득세법상 "1세대"의 의미에 대한
더 자세한 내용은
하단 포스팅을 참고 바랍니다.

(2) 주택 보유기간은
2년 이상이어야 하는데,

보유기간은
취득일부터 양도일까지를
말합니다.

* 취득일, 양도일은
등기부등본상 등기접수일로

보통은 잔금청산일을
말합니다.

중요 사례

2019년 3억에 구입한 아파트를
2021년 5억에 양도 후

1 주택자이므로 비과세라 판단해
양도세 신고를 하지 않았는데,

후에 세무서로부터
수천 만원의 양도세를 고지받은
사례가 있습니다.

해당 주택의 등기부등본을
살펴보면 아래와 같습니다.

-구입시-
등기원인일(보통 계약일)은 2019.5.20
등기접수일(보통 잔금일)은 2019.6.20

-양도시-
등기원인일은 2021.5.30
등기접수일은 2021.6.15

이때, 취득일과 양도일은 모두
등기접수일이므로

보유기간 2년 조건을
충족하지 못한 것이 되므로

1 주택 세대라 하더라도
비과세가 적용되지 않습니다.

취득일과 양도일에 대한
정확한 기준을 몰라

계약일이라고 착각한 것이
이런 결과를 초래한 것입니다.

* 이 경우, 무신고에 대한 가산세로
세액의 20%까지
추가로 납부해야 했습니다.

(3) 양도가가 12억 이상이면
고가주택이라 보는데

고가주택의 경우 양도차익 전체가
비과세 되지는 않습니다.

기준금액인 12억까지는 비과세가 되고
초과분의 양도차익에 대해서는

비율로 계산해
양도세가 과세됩니다.

(4) 비과세에 해당하는
'주택'인지 여부는

공부상이 아닌 실질에 의해
판단합니다.

'상가'로 등록된
건물이라 하더라도

취사시설을 갖추고
실제 거주했다면 주택으로 보는 반면,

'주택'으로 등록된 건물이라도
상업용(상가)으로 사용했다면

주택으로 보지 않으므로
비과세가 되지 않습니다.

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*오피스텔*

오피스텔은 실제 주택과 상가
 범용으로 사용되는 경우가 많아

주택인지 여부가
늘 많은 논란이 됩니다.

관할 세무서에서는

 ①재산세 부과 내역  ②사업자등록 내역
③임차인의 전입신고 내역

등을 확인해
실제 주택 여부를 판단합니다.

(5) 양도하는 주택이
조정대상지역 주택인 경우

2년 이상 거주해야
비과세가 가능합니다.

* 비과세 판단 시
조정지역 내 주택인지 여부는

해당 주택의
취득일을 기준으로 판단합니다.

따라서,
양도일 현재는 조정지역이지만
취득 시점에는 조정지역이 아니었다면

2년 이상 보유 요건만 충족해도
비과세 가능합니다.

(6) 하나의 건물이
주택과 주택 외의 부분으로

복합되어 있는
겸용주택의 경우

주택의 면적이
주택 외의 면적보다 크면

그 전부를 주택으로 보아
비과세를 적용합니다.

그러나, 주택 외의 면적이
주택 면적과 같거나 더 크다면

주택 외 부분은 주택으로 보지 않아
비과세가 되지 않습니다.

또한,
12억 이상 고가주택 양도 시에는

주택이 주택 외 부분보다 
큰 경우에도

주택만을 주택으로 보아
장특공제를 계산하도록 합니다.

*고가 주택의 경우
양도가 12억 초과분에 대해선

비과세 적용 배제되는 대신
장기보유특별공제(장특공제)를

최대 80%까지
적용하도록 되어 있으나,

(10년 이상 보유+거주 시 80%)

주택 외의 부분에 대해선
일반 공제율인

최대 30%까지만
적용합니다.

또한,  주택에 부수되는 토지는
아래와 같이

비과세 적용의 면적 한도가 있어
이 한도를  초과하지 않는

범위에서만
비과세가 적용됩니다.

지역 구분	비과세 한도
수도권 주.상.공.지역	주택 면적의  3배까지
그 외 도시지역	주택 면적의  5배까지
도시지역 밖	주택 면적의 10배까지

 

신고 의무

비과세에 해당할 경우
양도세 신고의무가 없으므로

신고를 하지 않아도
아무런 불이익이 없습니다.

그러나, 잘못된 판단으로
비과세가 아님에도
양도세를 신고하지 않는다면

양도세와 더불어
신고하지 않은 것에 대한

가산세까지 추가로
추징될 수 있으니

(무신고 가산세 : 세액의 20%)

비과세 판단 시 요건 충족 여부를
잘 살펴야겠습니다.

 

 

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