[양도/상속/증여] 순수 건물분 기준시가 계산 (일괄고시 대상 제외)

 

여기서 설명할 건물기준시가란, 건물의 신축가격이나 구조, 용도 등을 고려해 매년 국세청장이 고시하는 가액으로 건물의 부수토지를 제외한 순수 건물 부분에 대한 가액을 의미한다.

따라서, 토지와 건물가액을 합하여 일괄고시되는 물건에 대해선 해당하지 않는 내용이나

일괄고시가 최초 시행된 것이 2005.1.1. 이므로 그 이전의 기준시가를 구하는 데에는 또한 이 방법을 사용한다.

건물기준시가를 계산하는 방법은 최초로 국세청장이 산정해 고시하기 시작한 2001.1.1. 을 기준으로 취득, 양도 시점이 그 이전이냐 이후냐에 따라 두 가지 방법으로 나뉜다. 

(1) 2001.1.1. 이후 취득·양도 건물

2001.1.1. 이후 취득하거나 양도한 건물의 기준시가를 계산하는 공식은 다음과 같다.

건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률) × 건물 면적(㎡)

· 여러 가지 지수들이 나오지만, 이 지수들은 매해 국세청장이 산정해 고시하기 때문에 찾아서 대입만 하면 된다.

· 위 공식에서 마지막에 나온 '개별건물의 특성에 따른 조정률'은 상속세와 증여세 계산 시에만 이용하므로 양도세 계산 시엔  제외하고 계산한다. 

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그러나, 지수들을 찾아 수동으로 계산하는 것은 번거롭고 복잡하기때문에 홈택스에는 자동계산 메뉴가 준비되어 있다. 

홈택스에 접속해 → "건물 기준시가"라고 검색한 후 → 필요한 메뉴로 선택해 들어가면 된다. 

신축/취득/양도 연도, 건물면적(연면적), 취득/양도 시의 건물 용도와 구조, 건물 부속토지의 취득/양도 시 공시지가의 정보를 입력해야 계산이 가능하니

건축물대장, 등기부등본 등 필요한 정보를 얻을 수 있는 자료를 미리 준비해야 한다. 

 

자동계산 메뉴 오른쪽 위편에 "건물기준시가 계산방법 해설"이란 버튼을 누르면 계산에 필요한 각종 지수를 아래와 같이 연도별로 확인할 수 있다. 

자동계산을 이용하더라도, 계산 방식이 어떻게 되는지 알고 있다면 그 적용이 훨씬 수월할 일이니 해설을 읽어보는 것도 도움이 되겠다. 

지수를 적용할 때는 100으로 나누어 계산한다. 예를 들어, 지수가 120이라면 공식엔 1.2를 넣는다. 

 

(2) 2000.12.31. 이전 취득한 건물

2001.1.1. 이전에 취득한 건물의 취득당시 건물의 기준시가를 계산하는 공식은 다음과 같다.

2001.1. 시행 건물기준시가
× 취득당시 건물기준시가 산정기준율

· 즉, 2001.1.1을 기준으로 한 건물기준시가를 (1)의 방법으로 우선 구한 다음 그 값에 산정기준율만 곱하면 되는 것인데,

이 또한 위에서 설명한 대로 '해설 자료'에 나와 있으므로 찾아서 대입하면 된다. 

· (2)의 방법은 취득당시의 기준시가를 구할 때만 이용하는 것이다.

즉, 취득이 2001년 이전이라면 취득 시 기준시가는 방법(2)를 이용해 구하고 양도 시 기준시가는 방법(1)을 이용해 구한다.  

 

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