양도세 세율 정리 (다주택자 중과, 주택 토지 단기양도, 비사업용토지)

 

취득 및 양도 상황에 따라
달라지는

양도소득세 세율에 대한
설명입니다.

※ 2023년 개정 관련 내용이
포함되어 있습니다.

 

 

양도세 기본 세율

양도소득세는
그 명칭에서 알 수 있듯

자산 등을 양도(매도)하고 생긴
차익(소득)에 대해 내는

소득세의 한 종류입니다.

따라서, 기본적으로는
아래와 같이

소득세 기본세율을 따릅니다.

(종합소득세의 세율과
동일합니다.)

과세표준	기본세율	누진공제
1,200만원 까지	6%	-
4,600만원 까지	15%	108만원
8,800만원 까지	24%	522만원
1.5억 까지	35%	1,490만원
3억 까지	38%	1,940만원
5억까지	40%	2,540만원
10억까지	42%	3,540만원
10억 초과	45%	6,540만원

소득세는 누진세이므로
과세표준이 커지면 세율도
증가하는데

이때, 증가된 세율을
과세표준 전체에 대해 적용하는 것이
아님을 유의해야 합니다.

과세표준에 따라
세율 구간을 단계적으로 적용하며

해당하는 과세표준 구간까지
누적하여 계산하는 방식이므로

세율을 곱한 후
누진공제액을 빼줘야 세액이 됩니다.

기본세율 적용 사례

양도가	8억
취득가	5억
필요경비	2천 만원
장특공제	20% (10년 보유)

과세표준을 구하면

{(8억-5억-2천) × 80%}-250만 원
= 2억 2천1백5십만 원

따라서, 적용되는 세율은
35%입니다.

과세표준에 세율을 곱하고
누진공제 1,490만 원을 빼면

*세액은
62,625,000원입니다.

다주택자 중과 세율 (유예 중)

다주택자가
조정지역 내 주택을 양도 시
중과 세율을 적용합니다.

중과세율 적용의
구체적 요건을 살펴보면,

1. 다주택자여야 합니다.

주택수의 판정은
양도일 현재를 기준으로 하며

분양권도 주택 수에
포함됩니다.

다만, 기준시가 1억 원 이하의
(도정법상 정비구역에 해당하지 않는)
소형 주택의 경우

1세대 2주택 중과 판단 시
주택수에서 제외되며

기준시가 3억 원 이하의
지방 주택의 경우

1세대 3주택 중과 판단 시
주택수에서 제외됩니다.

*지방주택, 소형주택이 무조건
주택수에서
빠지는 것이 아니라

다주택자의 중과 여부를
판단 시에만

주택수에서 제외된다는 사실에
유의해야 합니다.

2. 양도하는 주택이
조정지역 내 주택이어야 합니다.

다주택자라 하더라도
양도한 주택 자체가

조정지역 내 주택이 아니라면
중과되지 않습니다.

조정지역 내 주택인지
여부는

해당주택의 취득시점을
기준으로 판단합니다.

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3. 중과 적용 시
적용받는 세율은 아래와 같으며

2주택자는 기본세율 + 20%
3주택자는 기본세율 + 30%

장기보유특별공제도
배제됩니다.

2주택자가 1억의 차익을
남기고 주택 양도 시

중과가 적용되면
세액은 약 3천8백만 원이 되고

3주택자라면
세액은 약 4천6백만 원이 됩니다.

(중과가 참 무섭습니다.)

※중과 적용 유예 중※

그런데, 다주택자에 대한
중과 규정이 한시적 유예상태입니다.

유예는 24년 5월 9일까지이며
유예 기간이 연장되지 않는다면

그 안에
조정지역 내 주택을
양도해야만

일반 세율 + 장특공제를
적용받을 수 있습니다.

(물론, 다주택자에 한해서
의미가 있는 내용입니다.)

 

단기양도 세율

자산을 구입 후
단기간 내에 양도할 경우

특별히 높은 세율을
적용한다는 규정입니다.

2021년 6월 이후 양도분부터
주택의 경우

보유기간이 2년 미만이면 60%,
1년 미만이면 70%로

매우 높은 세율이
적용됩니다.

(비사업용이 아닌 일반 토지의 경우
40%~50% 적용)

단기양도 세율
보유기간	주택	토지
2년 미만	60%	40%
1년 미만	70%	50%

*소득세(국세)의 10%는 지방소득세로
추가 납부해야 하니

최종 부담해야 할 세액은
양도차익의  66%, 77%가 되어

세부담이 상당해지니
단기양도는 실익이 없는 경우가
많습니다.

하지만, 현행 세율이
23년 하반기에 조정될 것으로
예상됩니다.

시행이 확정될 시 1년 미만
단기양도 시에만

45%의 중과세율이
적용되고

2년 미만 보유에 대한 중과는 폐지,
일반세율이 적용됩니다.

 

비사업용 토지 세율

토지를 본래의 지목대로
사용하지 않고 양도 시

세법에서는 이를
비사업용 토지로 판단해

일반세율에 10%를 중과
적용합니다.

지목의 판단은
공부상 기재된 것이 아닌

토지의 실제 사용 용도에
따릅니다.

 

따라서, 토지를
농지, 축사, 대지, 공장용지, 창고용지,
하치장, 야적장, 주차장 등의

생산적 용도로 사용하지 않고
나대지로 방치할 경우

보통은 비사업용 토지에
해당하게 됩니다.

비사토에 대한 자세한 내용은
아래 포스팅을
참고하시기 바랍니다.

 

그런데, 세율 적용 시
2가지 사항이 중복될 경우가 있습니다.

예를 들어

비사업용토지에 해당하면서
단기양도에도 해당하거나

다주택자 중과 대상이면서
또 단기양도에 해당할 경우 등인데

이럴 경우엔 
둘 중 세액이 큰 쪽을
적용합니다.

비교과세에 대한 자세한 설명은
아래 포스팅을 참고바랍니다.

 

 

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