12억 이상 고가주택의 양도세 계산 (feat. 다주택자 중과 유예)

 

1세대 1주택으로서
고가주택에 해당하는 경우의

양도세 계산 방법에 관한
설명입니다.

 

1주택을 보유한
세대로서

그 1주택이 12억 이상의
고가주택일 경우

1세대 1주택임에도
불구하고

양도차익 전체가
비과세 되지는 않습니다.

고가주택의 기준인
12억까지는 비과세가 되나

그 초과분에 대해서는
양도세가 과세됩니다.

 

고가주택 양도세 계산

고가주택을 양도한 경우
과세되는

양도차익 및 장특공제는
아래와 같이 구합니다.

양도차익	전체 양도차익 × 양도가-12억 / 양도가
장특공제	전체 장특공제 × 양도가-12억 / 양도가

즉, 전체 양도가 중
양도세가 과세되는 부분의
비율을 구한 후

전체 차익 및 공제액에
이 비율을 곱하여

과세대상 차익 등을
계산합니다.

또한, 3년 이상 보유 시
그 보유기간에 따라 공제해 주는

장기보유특별공제율도
아래와 같이

일반공제율과는
다르게 적용합니다.

 

1세대 1주택 장특공제율

	보유기간	거주기간	공제율
2년	공제불가	8%
3년	12%	12%	24%
4년	16%	16%	32%
5년	20%	20%	40%
6년	24%	24%	48%
7년	28%	28%	56%
8년	32%	32%	64%
9년	36%	36%	72%
10년	40%	40%	80%

 

보유기간별 + 거주기간별
공제율의 합이

최종 장특공제율이
됩니다.

장특공제는 기본적으로
3년 이상 보유 시 가능하나

1세대 1주택의 경우
거주기간별 추가 공제가 가능하고

이는 2년 이상 거주 시부터
해당됩니다.

  
① 3년 보유 + 2년 거주인 경우
장특공제는 20%입니다.

② 2년 보유 + 2년 거주인 경우
장특공제는 없습니다.

③ 10년 이상 보유하면서
해당주택에 거주까지 했다면

최대 80%까지
공제를 받을 수 있습니다.

계산 사례

양도일	2023.3.15.
취득일	2008.2.10.
양도가	15억 원
취득가	8억 원
거주기간	10년 이상

(1) 전체 양도차익 구하기
: 15-8 = 7억

(2) 양도세 대상 차익 구하기
:  7억 × 15-12/15(20%) = 1억 4천

(3) 장특공제 계산하기
: (7억×80%) ×15-12/15 = 1억 1천2백

(4) 최종 양도소득금액은?
: 1억 4천 - 1억 1천2백 = 2천8백

 

 

물론, 해당 양도세 계산법은
1세대 1주택 비과세의

기본적인 요건을 충족했을 
경우를 전제로 합니다.

(비과세 요건은 ↓아래 포스팅 참고)

따라서, 비과세 요건을
충족하지 못한 경우에는

전체 차익에 대해
양도세가 과세됩니다.

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다주택자 중과 유예

추가로,
1세대 1주택이 아닌
다주택자이면서

양도 주택이 조정지역 내
주택일 경우

일반세율이 아닌
중과세율을 적용받게 되며
장특공제도 배제됩니다.

*중과세율이란?
2주택자 : 일반세율 +20%
3주택자 : 일반세율 +30%

다만,
현재 "다주택자 중과제도"는

2024. 5.9. 까지
한시적 유예상태입니다.

2022.5.10.부터 1년 간
유예하기로 한 것을
1년 더 연장한 것입니다.

이 유예기간 중
양도하는 건에 대해선

다주택자가
조정지역 내 주택을
팔더라도

세율이 중과되지 않으며
장특공제도 가능합니다.

 

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