저가 양도로 증여세 없이 3억 증여하기 (feat.부당행위계산 부인)

 

22년 하반기 머니투데이에 실린
한 기사의 내용입니다.

" 부동산을 자녀에게 저가 양도함으로써
증여세를 절세할 수 있다."

이후로도
이와 유사한 내용의 기사들은
쏟아져 나왔습니다. 

(아파트값이 하락 추세인 시점에
시의적절한 내용이었으니까요.)

그런데, 이를
부모 자식 간 3억까지는

무조건 증여세가 없는 것으로
오해하는 분들이 많습니다.

그렇다고"증여세 없이 3억 증여"라는 말이
완전 틀린 말도 아닙니다.

이게 어떻게 가능한 일일까요?

기사 내용의 요점은
천정부지로 치솟던 아파트 값이
내려가고 있는 현재

자녀에게 해당 아파트를
저가로 양도 즉, 싸게 팔아서

자녀에게 재산을 물려주며
내야할 증여세를

내지 않는 사례가
늘고 있다는 것이었습니다.

물론, 현행 세법상
합법적인 방법으로 말이죠.

이를 이해하기 위해선
먼저 몇 가지 세법 지식들을 알아야 합니다.

첫째, 증여 시 재산평가의
방법입니다.

공동주택(아파트, 빌라)을 증여할 경우
증여재산의 가액은 시가로
평가합니다. 

시가란,  증여일(등기접수일)을 기준으로
전 6개월, 후 3개월 내에

동일성이 인정되는 물건의
실거래가를 말합니다.

 

둘째, 특수관계인과의 거래에서
거래금액과 시가와의 차이가

3억 또는 5%이상이면
양도가액은 시가로 본다는 것입니다.

 

셋째, 특수관계인과의 거래에서
거래금액과 시가의 차이가

3억 또는 30%이상이면
그 초과 금액은 증여로 본다는 것입니다.

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부당행위 계산 (양도세 VS 증여세)

실제 거래 금액이
있음에도 불구하고

그 거래가 특수관계인들간
이루어진 것이라면

그 행위에
탈루 의도를 가진

부당행위가 있을 수 있다는
전제하에

그 거래 금액이
세법에서 정한 기준에 부합하지
않을 경우

실제 거래 금액을 인정해주지 않고
세법에 맞게 경정하는 것,

이것을 세법에서는
"부당행위 계산 부인"이라고 합니다.

그리고
위에서도 설명했듯

양도세와 증여세의 부당행위는
 그 기준이 다릅니다.

구분	관계	시가와의 차이
양도세 계산 시	특수 관계인	3억 또는 5%
증여세 계산 시		3억 또는 30%

따라서,
시가와 거래가의 차이가

3억 또는 5%이상이면 양도세만
문제가 되고

3억 또는 30%이상이면
증여세까지도
문제가 된다는 얘기입니다. 

바꿔 말해
자녀에게 싸게 아파트를 팔되

그 거래금액이
3억 또는 30%이상만 차이나지 않는다면

증여세는 납부할 일이 없다는
얘기입니다.

3억 저가 양도 예시

아버지A는 시세가 10억 원인 아파트를
자녀B에게 7억원에 양도합니다.

※ 증여가 아닙니다. 반드시 계약서를 쓰고
양도대금이 오가는 양도거래여야 합니다.

이 거래는 ①특수관계인과의 거래이며
②시가와 5% 이상 차이가 나므로

 해당 거래의 양도가는 시가로
경정될 대상입니다.
 
양도가액을 시가인 10억으로
자진 신고하지 않는다면

주소지 관할 세무서에서는
양도세를 재계산해 고지할 것입니다. 

 

아버지 입장에서는
시가로 정상 거래한 것과 같은 금액의
양도세를 내야 합니다.

 

그런데, 거래가 7억은 시가인 10억과
30% 이상 차이가 나는
금액이 아닙니다.

딱 3억 원의 차이가 나지만
증여세 부당행위가 적용될 때는

시가에서 3억 원을 감하고
그 초과분에 대해서만 증여세로 과세되므로

3억 원의 차이는 의미가 없습니다.

* 만약 6억에 양도했다면
시가와의 전체 차이 금액인 4억이 아닌

1억에 대해서만
증여세가 과세됩니다.

따라서,
증여세는 따로 과세되지 않으므로

결과적으로는
아버지가 자녀에게 증여세 없이 3억을
증여한 셈이 되는 것입니다.

3억원을 현금 증여할 경우
증여세는 대략 4천만원이니

그런 관점에서 본다면
엄청난 절세라 할 수 있지요. 

 

★ 다시 강조하지만, 
반드시 양도거래여야 합니다! 

추가로 고려해야 할 사항

지금까지 설명한 것은
직계 존비속간 부동산 저가 양도를 통해

증여세를 절세할 수 있는
합법적인 방법이었습니다.

그런데
위와 같은 거래를 하기 전

추가로 검토해야 할 사항이
있습니다.

자녀의 양도세

자녀가 후에 그 주택을 팔 때의
양도차익 문제입니다.  

후에 해당 주택의 가격이 올라
자녀가 집을 12억원에 팔게 된다고 가정할 때,

시가대로 취득했다면
양도차익은 12억-10억=2억이지만

저가양도를 통한
취득가액은 7억이 되므로
양도차익은 12억-7억=5억원이 되고

이때는 양도세 부담은
상당히 커집니다. 

경우에 따라서는
절세한 증여세보다 후에 양도세를 
더 내는 상황이 생길 수 있는 것입니다.

다만, 
자녀가 1주택자 등인 이유로 
양도 시 비과세를 적용받을 수 있다면
문제될 것은 없습니다. 

증여 추정

위에서도 여러 번 언급했듯
이것은 '양도 거래'를 전제로 하므로

실질은 양도가 아닌데
증여세 탈루를 목적으로 위장 거래를 할 경우
후에 문제가 될 수 있습니다.

세법에서는 직계존비속간 양도 거래를
증여로 추정합니다. 

따라서,
증여가 아닌 실제 양도 거래임을
납세자가 입증해야 합니다.

매매계약서 작성은
물론이고

자녀가 부동산을 구매할 수 있는
경제적 능력이 되는지 여부

계약서에 적힌 대로
계약금 및 잔금의 실제 지급 여부 등을

반드시
체크해야 합니다.

 

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