지방 미분양주택 양도세 과세특례 (조특법 98조의 2)

 

조세특례제한법 제98조의 2 (지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례)에 따르면 수도권 밖에 소재하는 일정 조건을 충족하는 미분양 혹은 신규분양주택에 대해서는 해당 자산을 처분 후 납부해야 하는 양도세 계산 시 특례 규정을 적용한다. 

우선, 특례 적용을 위해 충족해야 하는 ①소재지 ②취득일 ③분양의 조건은 다음과 같다. 

 

① 소재지

수도권(서울시, 인천시, 경기도)밖에 소재하는 주택이어야 한다. 

② 취득일

해당 주택을 취득한 날(소유권 이전등기 접수일)은 2008.11.3.부터 2010.12.31.까지의 기간 중이어야 한다. 단, 해당기간 내 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우도 포함한다. 

③ 미분양 혹은 신규분양

· 미분양 주택 : 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지났음에도 2008년 11월 2일까지 분양계약이 체결되지 않은 주택이거나 혹은

· 신규분양 주택 : 2008년 11월 3일까지 사업계획승인을 받았거나 혹은 사업계획승인신청을 마치고 해당 사업계획에 따라 신규로 공급하는 주택이어야 한다. 

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과세특례의 내용

위 3가지 조건을 모두 충족하는 주택을 보유하다 양도 시엔 아래와 같은 특례 규정을 적용한다. 

· 소유자가 개인인 경우 : 1세대 1주택 비과세 판단 시 해당 주택을 소유주택으로 보지 않는다. 따라서, 지방 미분양 주택과 다른 일반주택 1채를 보유한 상태에서 일반주택을 먼저 양도 시엔 비과세 적용이 가능하다. 

또, 지방 미분양 주택을 양도 시엔 다주택자 중과 대상이라 하더라도 기본세율을 적용하며 장기보유특별공제 또한 1세대 1주택자 기준으로 적용받는다.

* 3년 이상 보유 시부터 적용되는 장특공제는 일반적인 경우 1년에 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 적용되나 1주택자의 경우 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지도 가능하다. (자세한 내용은 ↓하단 고가주택 관련 포스팅 참고)

· 부동산매매업자인 경우 : 소득세법 제64조 ①항의 (부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) 규정에도 불구하고 일반세율을 적용한다. 

· 법인인 경우 : 법인세법 제55조의2 ①항 2호에 따른 추가 법인세(20%, 미등기 40%)를 배제하되 이는 등기된 자산에 한한다.

특례 신청

특례 신청 시엔 양도세 신고서와 함께  지자체의 장(시장, 군수, 자치구의 구청장)으로부터 미분양주택확인 날인을 받은 매매계약서 사본이나 또는 사업계획승인(신청) 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부해야 한다. 

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