[양도세] 취득가액에 따른 필요경비 (ft.필요경비 개산공제액)

 

양도소득세는 양도 후 남은
차익에 대해 신고, 납부하는 세금입니다.

양도차익은
양도가액에서 필요경비를 공제 후
남은 금액을 말하는데,

여기서 인정되는
필요경비는

취득가액이
어떻게 계산되느냐에 따라
달라집니다.

 

필요경비의 종류

양도세 계산 시
공제되는 필요경비는 크게
3가지로 나뉘는데

자산을 취득, 보유, 양도하는
단계별로

다음과 같은 비용이
인정됩니다.

· 취득가액 : 취득 당시 소요되는 비용
· 자본적 지출액 : 보유 기간 드는 비용
· 양도비 : 양도 시 지출하게 되는 비용

1. 취득가액은
취득당시 소요되는 비용으로

자산의 값뿐 아니라
취등록세, 법무사비용, 취득 중개수수료가
포함됩니다.


2. 자본적 지출액은
취득 이후 자산을 보유하면서 드는
각종 비용들 중에서

자산의 가치를 증가시키거나
자산의 내용연수를 연장시키는 데

기여한 비용만을
 말합니다. 


3. 양도비는
양도 시 지출한 비용으로

양도 중개수수료가
대표적입니다. 

☆ 공제 가능한 필요경비 판단 시
양도가액에 직접 대응하는 비용만을

공제한다는 것은
기본 전제입니다.

 

취득가액에 따른 필요경비

취득 가액	실지거래가	환산가 등
필요 경비	실제 취득가 자본적 지출액 양도비	계산된 취득가 필요경비개산공제액

 

1. 취득가액이 실지거래가액인 경우
실제 취득한 가액과

자본적 지출액, 양도비를 합한 금액을
필요경비로 합니다.


2. 실제 취득가를 알 수 없어
매매사례가나 감정가, 환산가로
취득가를 계산한 경우엔

그 계산된 취득가액에
필요경비 개산공제액을 더해 그 값을
필요경비로 합니다.

* 필요경비 개산공제액이란?

취득 당시 공시가의 3% 
(미등기자산인 경우 0.3%)

토지의 경우
취득 당시 개별공시가의 3%를,

건물의 경우에도
매해 국세청장이 산정해 고시하는

기준시가의 3%를
개산공제액으로 합니다.

그 외 분양권, 전세권 등은
취득 당시 기준시가의  7%입니다.

다만, 환산취득가액을
적용 시엔

Max (①, ②)

① 환산취득가액 +개산공제액
② 자본적 지출액+양도비

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(환산취득가액 +개산공제액)과
(자본적 지출액+양도비) 중

큰 금액으로 선택해서
필요경비로 적용이 가능합니다.

공시가로 계산 시
환산취득가액이 미미한 액수일 경우,

그간 들인 자본적 지출액이 더 큰 경우도
있을 수 있기 때문에

계산 후 유리한 방법으로
선택, 적용하면 됩니다.

▣ 근거 법령
소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)
소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) 

 

 

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